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| 倉(cāng)儲(chǔ)監(jiān)管，又稱動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押融資監(jiān)管 |
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| 輸出監(jiān)管是出質(zhì)人以貨物為質(zhì)押物存放 |
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企業(yè)動(dòng)態(tài) |
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物流地產(chǎn)以逆勢(shì)上揚(yáng)姿態(tài)持續(xù)發(fā)力 |
發(fā)表時(shí)間：2014年01月08日 點(diǎn)擊數(shù)：2625 次
作者：佚名 文章來(lái)源： |
全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，歐債危機(jī)蔓延，美國(guó)經(jīng)濟(jì)難以復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在內(nèi)憂外患之下也出現(xiàn)了減速調(diào)整的局面。如果說(shuō)住宅與商業(yè)地產(chǎn)在這種不安的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下顯露了“哀鴻遍野”的跡象，物流地產(chǎn)則以逆勢(shì)上揚(yáng)的姿態(tài)在持續(xù)發(fā)力。
這其中，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈的海外基金表現(xiàn)尤為激進(jìn)，大有挺進(jìn)中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)之態(tài)勢(shì)，甚至在某些局部市場(chǎng)出現(xiàn)了短兵相接的局面。在外資巨頭頻頻搶灘之下，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商更多要面臨著長(zhǎng)時(shí)間“與狼共舞”的挑戰(zhàn)。
大動(dòng)作
10月25日，澳大利亞最大的工業(yè)地產(chǎn)商、同時(shí)也是全球最大的上市工商業(yè)地產(chǎn)基金管理公司之一的嘉民集團(tuán)（Goodman）宣布，旗下物流地產(chǎn)基金近期收購(gòu)了上海外高橋(600648,股吧)保稅區(qū)的一座雙層坡道式倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。該設(shè)施占地約75000平方米，提供可供租賃總面積為76425平方米的倉(cāng)儲(chǔ)空間。
這正是嘉民集團(tuán)去年年底宣布“5年10倍”的激進(jìn)拓展計(jì)劃后一系列擴(kuò)張的延續(xù)動(dòng)作。
嘉民大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力曾用強(qiáng)烈的數(shù)字對(duì)比，描繪了這一改變物流市場(chǎng)格局的震撼性舉措：“嘉民集團(tuán)未來(lái)3~5年在中國(guó)大陸的投資資金將從最初的19億元人民幣增加到190億元人民幣，包括香港在內(nèi)，嘉民集團(tuán)在整個(gè)大中華區(qū)的總資產(chǎn)規(guī)模將有望突破320億元人民幣�！�
近年來(lái)，嘉民集團(tuán)不斷加碼投資中國(guó)物流市場(chǎng)，其在中國(guó)大陸的投資額從開(kāi)始的1.5億美元到現(xiàn)在的將近6億美元的規(guī)模，其全力打造的“大上�！庇�(jì)劃尤為引人注目。
從上海到周邊的昆山、太倉(cāng)地區(qū)，嘉民的投資力度與速度一次比一次更為激進(jìn)。從去年昆山首個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目嘉民陸家物流中心落成，到這次對(duì)外高橋倉(cāng)儲(chǔ)的“笑納”，嘉民集團(tuán)仍未停下腳步。今年10月底，嘉民集團(tuán)在華的旗艦項(xiàng)目浦東空港物流中心正式投入運(yùn)作，該空港物流中心的總建筑面積更是超過(guò)20萬(wàn)平方米，價(jià)值1.7億美元。
嘉民集團(tuán)未來(lái)3~5年內(nèi)會(huì)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)的多個(gè)黃金走廊：北京—天津走廊，上海—南京走廊，廣州—深圳走廊。此外成都、重慶、武漢等內(nèi)陸地區(qū)以及長(zhǎng)春、哈爾濱等東北地區(qū)也將會(huì)是我們的投資重點(diǎn)，電商和第三方物流企業(yè)仍是我們公司重點(diǎn)關(guān)注的客戶。”嘉民集團(tuán)中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理黃煒對(duì)本報(bào)記者表示，“展望未來(lái)，我們希望嘉民在中國(guó)項(xiàng)目占全球業(yè)務(wù)比重從現(xiàn)在的9%增長(zhǎng)到25%~30%的區(qū)間，嘉民集團(tuán)在中國(guó)大陸的土地開(kāi)發(fā)量也定下了每年80萬(wàn)平方米的目標(biāo)�！�
嘉民集團(tuán)并不是唯一有這樣激進(jìn)野心的外資企業(yè)。作為嘉民集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，其美國(guó)現(xiàn)代物流提供商普洛斯的中國(guó)物流版圖及其展現(xiàn)的強(qiáng)大實(shí)力更加不容忽視。
從2003年攜“物流地產(chǎn)”概念進(jìn)入中國(guó)開(kāi)始，普洛斯集團(tuán)一直以“積極進(jìn)取”的姿態(tài)搶先占領(lǐng)中國(guó)物流市場(chǎng)，截至今年6月，普洛斯已進(jìn)入中國(guó)29個(gè)主要樞紐城市，物流園區(qū)數(shù)量達(dá)103個(gè)之多，可租賃面積更超過(guò)1150萬(wàn)平方米。這個(gè)亞洲最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商和服務(wù)商，毫無(wú)疑問(wèn)已把中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)半壁江山收歸旗下。
盡管在全球開(kāi)發(fā)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)數(shù)量上難以與普洛斯與嘉民等外資巨頭媲美，蓋世理走的卻是“一枝獨(dú)秀”的精品路線�！靶《边\(yùn)營(yíng)理念下的蓋世理靠全球僅有的66名員工共同開(kāi)發(fā)了接近700萬(wàn)平方米的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)。2006年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，蓋世理也始終維持著10人的核心團(tuán)隊(duì)，處理著覆蓋北京、上海、天津、南京和成都等多個(gè)城市的業(yè)務(wù)。
未來(lái)蓋世理的發(fā)展計(jì)劃會(huì)表現(xiàn)得更加進(jìn)取。明年我們將全面進(jìn)入武漢、鄭州、合肥、西安和長(zhǎng)沙等三線城市，大力開(kāi)辟新興市場(chǎng)。在整個(gè)中國(guó)大陸地區(qū)，我們明年將拿地接近3000畝。”蓋世理中國(guó)區(qū)總經(jīng)理林磊在接受本報(bào)獨(dú)家專訪時(shí)表示，蓋世理這一“小身體”也將展開(kāi)令人側(cè)目的大動(dòng)作。
外資水土不服的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了�！贝鞯铝盒腥A東區(qū)工業(yè)部主管、董事蘇智淵對(duì)記者表示，普洛斯通過(guò)前期拿地后建成高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，再對(duì)外實(shí)行租賃的模式曾經(jīng)迅速成為一種教科書(shū)式的范例，因此后來(lái)包括豐樹(shù)和嘉民在內(nèi)的許多海外物流地產(chǎn)商都選擇了復(fù)制這種模式來(lái)開(kāi)發(fā)自己的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，解決水土不服的問(wèn)題。
蘇智淵指出，由于土地稀缺仍然是最大的拓展瓶頸，如何增加獲取資源的渠道和模式成為了眾多外資運(yùn)營(yíng)商正在探索的問(wèn)題。比如進(jìn)軍專業(yè)物流，如冷鏈物流、醫(yī)藥品物流、危險(xiǎn)品物流等領(lǐng)域，其實(shí)就是一種可以擴(kuò)大資源并切入細(xì)分市場(chǎng)的方式。而與產(chǎn)業(yè)最終用戶的合作，也能夠幫助這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商獲取更多的工業(yè)用地資源。
大思維
外資巨頭的激進(jìn)拓展計(jì)劃并非空穴來(lái)風(fēng)。嘉民大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力曾對(duì)外分析認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)代化物流物業(yè)供應(yīng)還處于非常短缺的狀態(tài)，進(jìn)入中國(guó)物流市場(chǎng)能夠大有所為�！�2011年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)大陸5.5億平方米的總倉(cāng)儲(chǔ)空間中，配有現(xiàn)代化的物流設(shè)施的物業(yè)只有580萬(wàn)平方米，這種情況下，嘉民集團(tuán)非�？春梦磥�(lái)在中國(guó)物流市場(chǎng)的發(fā)展�！�
根據(jù)仲量聯(lián)行上半年對(duì)于中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京和上海的物流倉(cāng)儲(chǔ)呈現(xiàn)了強(qiáng)烈而旺盛的需求。其中，北京市場(chǎng)空置率從一季度的1.9%環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至1.5%；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租金較2011年末上漲4.2%，同比增長(zhǎng)12.1%；平均凈有效租金從2011年四季度末的每天每平方米0.99元增至1.03元。
而在上海非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)上，西區(qū)連續(xù)6個(gè)季度滿租，其中電子商務(wù)、制造和消費(fèi)品等行業(yè)的租戶對(duì)西區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)面積的需求持續(xù)旺盛。事實(shí)上，上海西區(qū)所有在去年啟動(dòng)的項(xiàng)目都已在竣工前被預(yù)租一空。這種低空置率迫使?jié)撛谧鈶粝蚱渌杂锌罩妹娣e的區(qū)域?qū)で髠}(cāng)儲(chǔ)空間，這一區(qū)域包括西至上海鄰近城市昆山、嘉興和太倉(cāng)，東至浦東。
然而，外資巨頭的物流地產(chǎn)颶風(fēng)得以席卷全球、橫掃中國(guó)，絕不僅僅得益于尚未完全成熟的中國(guó)物流市場(chǎng)。外資企業(yè)在區(qū)位選址、資本運(yùn)作、管理模式等方面的大思維才是使它們能夠搶灘中國(guó)物流地產(chǎn)這片“兵家必爭(zhēng)之地”的根本原因。
選址區(qū)位是首要關(guān)鍵，良好的地段使運(yùn)營(yíng)商能夠更好地根據(jù)市場(chǎng)需求，靈活運(yùn)用和調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各方面條件�！碧K智淵表示。
一流的金融杠桿能力是這批外資企業(yè)得以在中國(guó)安身立命之重要原因。嘉民集團(tuán)中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理黃煒對(duì)記者表示，作為外資公司，嘉民的優(yōu)勢(shì)是能夠在短時(shí)間內(nèi)打造大規(guī)模的、網(wǎng)絡(luò)化的資產(chǎn)包，并且通過(guò)REITs等資產(chǎn)證券化明確退出渠道，這種雄厚的資產(chǎn)實(shí)力令國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商難以望其項(xiàng)背。
目前，嘉民物流地產(chǎn)基金的規(guī)模已經(jīng)增至10億美元，并有望進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，這些資金的成本和期限都在中國(guó)十分有優(yōu)勢(shì)，更加不容忽視的是，嘉民還擁有一位持股18.2%的“財(cái)主”股東——中投集團(tuán)。
此外，強(qiáng)大的客戶資源，從工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)到客戶管理的成熟體系也使得外資公司在中國(guó)市場(chǎng)上更加如魚(yú)得水。比如嘉民剛剛投入使用的浦東航空港項(xiàng)目就吸引到國(guó)際知名物流供應(yīng)商德迅集團(tuán)（Kuehne+Nagel）、全球最大的奢侈品集團(tuán)之一歷峰集團(tuán)（Richemont），以及專為高端產(chǎn)品提供服務(wù)的物流供應(yīng)商均輝法拉瑞物流（Ferrari Logistics），這些幾乎是國(guó)內(nèi)企業(yè)完全無(wú)法企及的資源。
而以普洛斯為例，世界1000強(qiáng)的企業(yè)中有超過(guò)一半是普洛斯的客戶，源源不斷的客戶資源背后，普洛斯還通過(guò)名為ProLogis Operation System的客戶管理“殺手锏”，有針對(duì)性地為客戶提供量身定制的物流解決方案。這種“以客戶為中心”的資源與理念，使得普洛斯在世界范圍內(nèi)的客戶群中建立了良好的信用口碑，從歐洲、北美再到亞洲所向披靡。
對(duì)于國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更需要向這些外資企業(yè)“拜師學(xué)藝”的還在于它們對(duì)市場(chǎng)的分析能力與城市發(fā)展空間的前瞻性認(rèn)識(shí)。這批外資巨頭不再單方面地集中火力在一線城市，而是逐漸加碼對(duì)新興市場(chǎng)的投資。尤其值得一提的是，在拓寬中國(guó)物流市場(chǎng)的同時(shí)，外資企業(yè)已不再把目光局限地關(guān)注在經(jīng)濟(jì)效益領(lǐng)域，也開(kāi)始關(guān)注環(huán)保效益建設(shè)的推廣。
蓋世理在這方面是很好的典范。進(jìn)入中國(guó)物流市場(chǎng)的同時(shí)，蓋世理也因地制宜地推出了高性價(jià)比可持續(xù)性措施（affordable sustainability）的環(huán)保理念，力求在幫助客戶創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也能兼顧環(huán)保領(lǐng)域與企業(yè)社會(huì)責(zé)任的落實(shí)。其在浙江打造的沃爾瑪嘉興配送中心就是這一理念的最好體現(xiàn)。蓋世理在建造倉(cāng)庫(kù)之時(shí)就配備了陽(yáng)光墻、屋頂自然光采集以及太陽(yáng)能熱水器系統(tǒng)等環(huán)保設(shè)備，使得配送中心每年得以減少二氧化碳排放量679噸和節(jié)約用電715千瓦時(shí)。
從金融杠桿運(yùn)用，到客戶資源與管理，再到對(duì)市場(chǎng)的前瞻性分析能力和可持續(xù)環(huán)保理念，外資巨頭帶著不一樣的發(fā)展理念搶灘中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而改變國(guó)內(nèi)的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”�；蛟S對(duì)于國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商而言，在“與狼共舞”的同時(shí)，也需要從其身上學(xué)習(xí)更為優(yōu)秀的“狼性”經(jīng)驗(yàn)。 |
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